خرید و فروش ملک در بازار SECOND HAND دبی

راهنمای خرید و فروش ملک در بازار دست دوم  املاک و مستقلات دبی

اول از همه باید در مورد دست دوم  یا SECCOND HAND  توضیح بدم
زمانی که شما از سازنده ی ملک ، واحد اپارتمانی یا ویلایی خودتون رو خریداری نمیکنید ، و  از اشخاص ، خرید ملک رو انجام میدین ، معامله در دسته بندی دست دوم قرار میگیره .
این نوع معاملات پیچیدگی خاصی نداره اما فرایندش یک مقدار سخت تر و زمان بر تر هست . در این جا من فرایند رو به صورت کلی توضیح میدم تا شما نسبت به فرایند ، هزینه ها و مدارک مورد نیاز اطلاعات کلی و مناسبی رو بدست بیارین .

اول از همه فروشنده  ملکی رو که میخواد بفروشه ، باید از طریق یکی از ایجنت ها یا بروکر های ملکی ثبت شده در اداره املاک و مستغلات دبی  که تا 3 نفر قابل افزایش هست اگهی بکنه و مالک با امضای یک رضایت نامه اختیار اگهی شدن ملکش رو به بروکر ملکی میده. در این زمان یک قرار داد به نام قرارداد A بین بروکر و فروشنده بسته میشه که داخل اون مشخصات ملک – اطلاعات مالک – مبلغ فروش که توسط فروشنده اعلام شده و درصد کمیسیون پرداختی توسط فروشنده به بروکر که میتونه از صفر تا 5 درصد هم متغیر باشه ( عموما یک تا دو درصد ) اعلام میشه . در این قرارداد مالک و بروکر نسبت به یکدیگر متعهد میشن . البته مالک میتونه بعدا  این قرارداد رو کنسل کنه .

بعد از این بروکر میتونه ملک رو در سامانه های مختلف در دبی مثل دوبیزل – بیوت و پراپرتی فایندر) اگهی کنه .

مدارکی که مالک در این مرحله باید ارایه بده سند مالکیت یا TITLE DEED – - PASSPORT- EMIRATES ID هست .

حالا نوبت خریدار هست که توی همون وبسایت ها و اپلیکیشن هایی که معرفی کردم دنبال ملک مد نظر خودش بگرده .  خریدار از ملکی خوشش میاد و با ایجنتی که اون ملک رو اگهی کرده ارتباط میگیره و میره بازدید از ملک . بعد از این که خریدار تصمیم به خرید گرفت ، همون ایجنت باید یک قرار داد تحت عنوان CONTRACT B منعقد کنه . قراردادی بین بروکر و خریدار که توی این قرار داد ها مشخصات خریدار و بروکر ثبت و ارشیو میشن . همینطور مشخصات ملکی که قرار هست معامله بشه و میزان کمیسیون پرداختی خریدار به بروکر ( از صفر تا هر عددی که توافق بشه که معمولا 2 درصد مبلغ ملک هست ).
مرحله ی بعد اینه که، یک قرارداد به واسطه ی همون بروکر ، فی ما بین خریدار و فروشنده بسته بشه . این قرار داد با نام CONTRACT F هست  که به نام  MOU  هم شناخته میشه . توی این قرار داد خریدار و فروشنده به همدیگه متعهد میشن و درصورتی که در مدت زمان تعریف شده در قرارداد ، ملک رو  معامله نکنن مبلغی که معمولا 10 درصد ارزش ملک هست به عنوان جریمه ی فسخ قرارداد علیه طرف خاطی اعمال میشه . از اونجایی که خریدار تا زمان خرید ملک هیچ ابزار تضمینی نداره ، باید یک چک به ارزش 10 درصد قیمت ملک، تحت عنوان SECURITY DEPOSIT  در وجه فروشنده صادر کنه و این چک معمولا امانت در دست بروکر نگهداری میشه .

بعد از این که قرار داد F  بسته شد و در این قرارداد تعهدات – مشخصات فروشنده و خریدار- مشخصات و مبلغ ملک – درصد کمیسیون های پرداختی و .... ذکر شد ، مالک باید بلافاصله فرایند دریافت NOC  رو استارت بزنه . NOC  به معنای NO OBJECTION CERTIFICATE  هست . زمانی ک فروشنده این گواهی رو دریافت میکنه یعنی هیچ گونه بدهی به بانک در صورت دارا بودن وام مسکن – سرویس شارژ – هزینه های تهویه مطبوع و غیره رو نداره و ملک بدون هرگونه بدهی هست . هزینه دریافت NOC  بستگی به  PROPERTY MANAGEMENT  اون ساختمون داره . اما هزینه اش میتونه از 500 تا 5000 درهم متغیر باشه . مدت زمان اخذ این گواهی هم بستگی داره به PROPERTY MANAGEMENT . یعنی اگر این واحد توی ساختمان های اعمار باشه ممکنه حتی یک یا دو روزه صادر بشه . اگر توی پروژه هایی مثل عزیزی باشه شاید بیشتر از یک ماه طول بکشه. پس زمان عقد قرار داد F یه این مسئله دقت کنید که بازه ی زمانی اعتبار قرارداد F  از بازه ی زمانی صدور NOC  کمتر نباشه که به مشکل نخورین .
هزینه های دریافت NOC  کاملا به عهده ی فروشنده هست و فروشنده موظف هست که این گواهی رو با هر هزینه ای ارائه بده . بعد از این مرحله بروکر یک قرار ملاقات تنظیم میکنه با خریدار و فروشنده و طرفین در یکی از دفاتر تراستی حاضر میشن . مدارک خودشون رو ارائه میدن و فرایند انتقال تکمیل میشه  .  هزینه ی انتقال مالکیت 4 درصد ارزش ملک هست که توسط خریدار باید به حکومت دبی پرداخت بشه . همینطور حدود 4000 درهم هم بابت خدمات تراستی افیس بایستی توسط خریدار پرداخت بشود . در زمان حضور در دفتر تراستی ، فروشنده یک چک به مبلغ کل ارزش ملک که معمولا منجر چک هست رو به مالک ( پس از تایید و بررسی دفتر تراستی )پرداخت میکنه و اون چک SECURITY DEPOSIT  که اول گفتم رو از بروکر پس میگیره .
چکیده این مطالب رو پایین فهرست وار میگم :

MOU (CONTRACT  F)